两法院轮番拍卖三亚禄马来酒店一房两卖谁之

2019-06-08 14:58:55 来源: 延安信息港

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18年前的1995年3月,因禄马来酒店欠债,广西壮族自治区南宁市中级人民法院(以下简称“南宁中院”)向三亚市房产管理所送达《协助执行通知书》,要求查封禄马来酒店。

1997年1月,新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(以下简称“沙区法院”)因另一案件再次查封禄马来酒店。

因此前三亚市实行的是房地分离登记制度,禄马来酒店使用的土地另有其主,两家法院查封的仅仅是地面上的房产。

虽然沙区法院的查封比南宁中院晚了近两年,但沙区法院却抢先拍卖了禄马来酒店。1999年7月8日,禄马来酒店在沙区法院组织的拍卖中被三亚海岛实业开发有限公司(以下简称“海岛公司”)以276万元的价格竞得。

按照拍卖方与海岛公司达成的拍卖合同,海岛公司应于成交后的15个工作日内向拍卖方支付价款,如违约,则按照《经济合同法》(1999年10月1日起废止,《合同法》同日开始实施——注)、《拍卖法》等相关法律法规执行。

2000年3月,沙区法院要求三亚房产部门解封禄马来酒店,将酒店过户给海岛公司。但海岛公司此时并未付清拍卖价款,直至2004年11月11日广西壮族自治区高级人民法院(以下简称“广西高院”)再次拍卖禄马来酒店时,海岛公司仅支付了拍卖保证金20万元,直到2011年6月16日,海岛公司才将拍卖款付齐。

同年,广西高院知晓了沙区法院的查封、拍卖等行为,两家法院因查封执行同一标的物而发生执行争议,广西、新疆两地高院报人民法院(以下简称“院”)协调。次年,广西高院提级执行南宁中院对禄马来酒店的查封,于当年9月续封禄马来酒店。

争议升级。2002年11月5日,院执行局作出明确答复,这一答复归结为三点,一是南宁法院虽先查封禄马来酒店,但由于三亚房地产管理部门工作疏漏,没有按照规定对禄马来酒店的查封进行登记,该查封没起到公示作用,因而不得对抗其他法院的查封;二是沙区法院在采取查封、拍卖禄马来酒店直至送达办理产权过户的法律手续等执行措施时,不知已被南宁中院先予查封,不存在重复查封的主观过错,可视沙区法院的查封及对款项的执行合法有效;三是在沙区法院目前已知南宁中院先前已对禄马来酒店查封的情况下,则不应再继续执行,应由南宁中院依法执行剩余款项。

但就在2004年11月11日,即院向两地高院作出答复两年后,广西高院将禄马来酒店委托整体拍卖,以250万元成交,拍卖给三亚本地居民李瑛。

此时的三亚已实行房地合一的房产登记制度,因此李瑛在向法院付齐拍卖价款后,还需向禄马来酒店的土地所有者三亚市河西管委会支付土地转让款近114万元、向国土部门支付土地出让金46万余元,终在2007年7月取得了禄马来酒店的土地房屋产权证。

2009年11月20日,李瑛将禄马来酒店的土地房屋产权证设定抵押担保,向陈守章等4人借款1585万元,这次借款在三亚的房产部门办理了抵押登记手续。

沙区法院拍卖了禄马来酒店,广西高院为何又进行了一次拍卖?广西高院在其相关裁定书中解释称,院决定由广西高院执行剩余款项后,沙区法院于2003年1月6日向海岛公司去函要求其支付剩余拍卖价款给广西高院,广西高院于2003年12月、2004年8月两次向海岛公司商请支付剩余拍卖款项,但该公司既拒绝向广西高院交付余款也拒绝向沙区法院支付余款。“鉴于海岛公司在买受禄马来酒店后拒不交付拍卖的剩余款项,又未取得标的物所有权”,广西高院依据有关法律裁定沙区法院的次拍卖“流拍”,并执行对禄马来酒店依法再次进行拍卖。

院多次协调

然而,广西高院对禄马来酒店的拍卖不仅未得到院的认可,反而被严厉批评,同时被批评的还有沙区法院。

2009年1月8日,院执行局下发给两自治区高院的(2007)执协字第3号文件的句话即指出,“在落实过程中,两地执行法院又发生争执,本应报告我院继续协调处理”。

该文件严厉指出:“但两地法院既不配合,也不向我院报告相关情况。更为严重的是,广西壮族自治区高级人民法院在明知争议标的物已被新疆执行法院拍卖并被我院上述函文认定有效的情况下,重新将该标的物拍卖,造成目前‘一房两卖’的严重后果,应负主要。”

院的文件责成两法院协商沟通,妥善处理,否则将依照有关规定严肃处理。但这份文件并未解释广西高院的拍卖为何无效。

2010年12月,院执行局第三次致函两地高院,再次明确广西高院应承担主要,责令广西高院自行撤销拍卖及过户裁定,并明确广西高院负责处理善后事宜;同时明确新疆高院监督沙区法院收齐海岛公司拍卖款,交给广西高院支付其涉案债权人,将禄马来酒店变更到海岛公司名下。

院的协调函继续影响着禄马来酒店的命运。2011年3月1日,广西高院推翻了自己之前拍卖禄马来酒店的裁定,李瑛为竞拍所支付的250万元由广西高院退回,而李瑛则始终拒收。

执行回转遭异议

收到广西高院的裁定书,李瑛惊诧莫名,随即提出异议。李瑛认为,自己是依法从法院善意获得,依法拥有房屋产权,而且该房屋的土地权与拍卖无关,完全是自己另行依法获得,现在要执行回转,应该享受依法获取财产现在价值的赔偿,而不是退回当时支付的拍卖价。法院要求土地回转完全违法,坚决依法拒绝。

中国青年报发现,广西高院2011年8月17日对李瑛异议的裁定书是该院当年号执行异议裁定书,裁定书一一列出两地法院的争议,并特别单列一段写道:据查,2000年3月7日沙区法院向三亚市房产管理部门送达了《协助执行通知》,要求将房产协助过户给海岛公司,但买受人海岛公司只交付了拍卖保证金75万元(后来又退还55万元,实际只支付了20万元),剩余拍卖款一直未交付。虽经沙区法院及南宁中院多次追索,海岛公司仍拒不交付。

裁定书认定,李瑛参与的拍卖无效是根据院的协调意见,广西高院未经协商即再次拍卖,造成“一房两卖”,因此拍卖无效。

对此,李瑛认为,广西高院排除、限定了其诉讼权利;执行回转不适用于竞买人,如造成李瑛损失应适用国家赔偿;执行回转将对李瑛依法设立的抵押权与租赁权以及对房屋进行的修缮、装修造成巨大损害。但广西高院称“异议理由不能成立”。

广西高院还专门指出,广西高院拍卖的是禄马来酒店的房屋产权,不涉及土地使用权,故李瑛主张其已取得该房地产完整物权,合法权益应依法保护的诉求不属本案审查范围。

“球”又踢回了院。2012年5月24日,院在李瑛复议的执行裁定书中认为,涉及禄马来酒店的争议已多次审查并定性,故可不进行听证。李瑛虽通过广西高院委托拍卖竞买成交,但其应当知道其他法院已经拍卖在先,竞买人明知标的物系第二次拍卖依然参加竞买,对拍卖被撤销的后果应自行承担,不能认定为善意取得。

“执行回转不仅适用于执行依据错误的情况下,在纠正执行过程中的违法行为时同样适用。广西高院按照本院的要求撤销错误拍卖,以执行回转的方式纠错,并无不当。”这意味着,院认定了广西高院执行过程中存在了违法行为,而李瑛只能自行承担后果。

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